#房市温度研究所#2018年房地产行业跌宕起伏，企业竞争激烈，楼市既冷清又热闹。一方面，政策严控升级，信贷持续加码，楼市如沐寒冬；另一方面，“交房就维权”、“降价就砸售楼部”的房闹浪潮此起彼伏。岁末又将如约而至，让我们从政策、规划、市场三大方面解读2018年至今郑州房产大事件，寻找与房产行业共同走过的印记。

政策方面：

自2017年起郑州处“限购+限贷+限价+限售+限签”政策下，2018年政策严控持续，信贷持续加码；同时租售同权政策出台，楼市长效机制加速落地。

关键词一：棚改新规

3月21日公布了《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》。《意见》明确，今后郑州市大棚户区(含城中村、合村并城、老旧片区)改造工作原则上实行“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的改造模式进行；开发建设时坚持“民生为本、安置优先”为原则，以品质提升为主线，注重与城市双修和海绵城市相结合，实行“先安置、后开发，边安置、边开发”，按照“建得好、配套全、早回迁、能办证”的理念，积极稳妥推进。

解读：棚改新规对住宅用地指标、改造模式、安置方式、老旧社区改造程序做出明确规定，未来将提升棚改住宅品质，安置方式以货币化与实物安置相结合。老旧片区，以综合整治提升为主，未来不再进行大规模的拆迁改造。

关键词二：租售同权

2018年5月18日郑州租售同权政策落地，培育多元化租赁住房供应主体，推进郑州长效机制。

解读：在“房住不炒”的背景下，新政实施对于培育多元化租赁住房供应主体，满足不同住房需求具有重要意义。新出台文件在整合利用安置房、自有土地等方面有了详细的规定，同时，在操作流程和管理组织上、实施奖励机制上以及设计规范要求、土地获取形式等方面，都有了更加明确的意见。此次文件出台，对部分高价学区房有一定抑制作用，但难以影响整体房价；从长期来看，将会对刚需客户有一定程度的影响，而能否真正做到租售同权，仍待考验。

关键词三：港区土拍熔断

2018年6月13日航空港区土地熔断政策，市区土地熔断政策后，航空港区开始实行土地熔断政策，将改变以往供地模式，公开地将逐渐增加为大郑州内首个以非价高者得的竞地方式确定竞买人的区域。

解读：2018年上半年，近郊龙湖镇多宗高溢价土地成交，地王不断刷新，为区域房价提供上涨空间；航空港区作为郑州市重点发展区域，区域价值日益凸显，在公开地开始供应之际，实行土拍熔断机制，可避免土地成交溢价过高带动区域价值骤增所导致的房价过快上涨，土拍熔断响应国家及郑州市对房地产市场的调控，为区域房地产市场健康稳定发展提供保障。

关键词四：城市严查

6月29日，省住建厅对全省部分省辖市热门区域的房地产市场秩序开展定向检查工作。

7月2日，河南出台《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，加强商品房预售许可管理、加强商品房销售现场管理、加强商品房销售行为监管以及规范房地产经纪机构服务行为；

8月21日，河南九部门联合发文治理楼市乱象，有力打击投机炒房、房地产 “黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告，此次专项整治行动将持续到今年年底。

8月24日，郑州市发布《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法 预售行为的通告》，通告要 求，房企未取得预售证不得 开放销售场所，不得以任何形式销售、收取预售款。

解读：6月28日，住房城乡建设部会同司法部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，为响应中央号召，河南开查热点区域房地产市场秩序，7月规范商品房销售行为，8月治理楼市乱象及违法预售等行为，郑州调控持续升级，行业整顿进一步加强，严查高压下多数房企红线内运行，正规操作，房地产市场秩序逐步规范化。

关键词五：信贷收紧

2018年7月郑州信贷政策持续收紧、贷款利率持续上浮，首套利率普遍上浮20-30%，二套房普遍上浮30%及以上。

解读：购房成本增加，有效遏制投资投机性需求，同时会限制部分购房者入市，起到给楼市降温的效果。

关键词六：抢人大战

自人才政策出台以来，全国60多个城市陷入“抢人大战”，为吸引人才落户，郑州继今年1月1日首次发布《郑州市人才落户政策实施办法（暂行）》后，8月份对落户政策简化，提高落户效率。

解读：人才是创新活动中最为活跃、最为积极的因素。人才政策的普惠性将给郑州带来大量“生力军”，必将大幅提升城市的科技创新能力，促进郑州产业转型升级，加快创新驱动发展，给城市带来新的活力。经过数轮抢人大战，郑州成为“全国抢人成效排名靠前的城市”，随着“智汇郑州”人才政策的深入推进，成效逐渐凸显。低落户门槛释放部分购房需求、也对限购产生了一定稀释效应

城市规划

郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)提出撤县改区，郑州城市版图进一步扩大；河南自贸区郑州、开封两个城市将合力打造郑开科创走廊；郑州自贸区东区及经开区用地性质发生变化，多住宅用地变更为产业用地，住宅用地更加稀缺。

关键词七：国家中心城市行动纲要

郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)，要按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”发展思路持续优化市域空间布局，将实施组团式发展，区分产业差异，明确发展定位，突出比较优势，彰显城市特色，以快速便捷的立体交通为纽带，以大型绿地和生态为阻隔，推动新城组团与中心城区一体化发展。优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县(市)改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。

解读：国家中心城市行动纲要、“2035”新规均研究提出将荥阳、中牟、新郑、新密撤县改区，郑州城市版图进一步扩大，近远郊发展迎来利好；新郑市城乡总体规划（2016-2035），新郑各片区功能定位进一步明晰。

关键词八：自贸区用地性质变更

郑州自贸区用地性质变更：北龙湖、经开区未出让土地增加产业用地，强化板块后期发展的产业支撑。

 解读：郑东新区北龙湖板块大量住宅用地规划变更为产业用地，住宅用地缩水严重，致使片区住宅用地更加稀缺；经开老城区板块，一定量住宅用地规划变更为产业用地，致使住宅用地紧缺；滨河国际新城板块一定量工业用地、少量住宅用地规划变更为产业用地，对住宅土地市场影响不大。

关键词九：郑开科创走廊

郑州、开封将合力建“中原硅谷”郑开科创走廊，全场约50千米，贯穿白沙中牟开封，提出“一廊一镇五园”布局，将打造成“百里创新长廊+百里运河文化带”的中原硅谷

解读：郑州将建设郑开科创走廊(郑州段)，以龙子湖智慧岛国家大数据综合试验区核心区为龙头，塑造具有全球吸引力的创新创业生态、共生共融发展，打造具有全国影响力的“百里创新长廊”和“百里运河文化带”

房地产市场

关键词十：抄底

1.土地市场：

土地市场降温明显；市场分化，主城区量升价稳，近远郊流拍始出

2018年1-3季度土地供销同比均涨，但随着调控政策持续，年内土地市场逐渐降温；市场表现分化，主城区土地资源更加稀缺，价值坚挺，土地成交以城改为主，住宅性质净地供应较少，高新区、惠济区成交表现最佳，目前已完成年度供地计划；郊县部分地区出现流拍现象，其中以中牟流拍最多；房企拿地尤为谨慎，优选主城区。航空港区公开地及外围郊县小镇用地开始供应，截止2018前三季度，大郑州共有7个小镇项目土地成交，主要集中在巩义与登封；

2.住宅市场：

限价限售从严下，供销回落，名义库存增加

2018年大郑州住宅供销虽仍以主城区为主，但近远郊区域市场份额已超市区；且以近郊新郑、荥阳、中牟市场份额最高市本级表现，其中新郑表现供销两旺：整体商品房市场表现供略大于求，成交量价均高于去年同期水平，调控政策下成交备案数据偏低致存量增加；分物业类型来看，商品住宅、公寓市场份额占比超90%；商业成交量长期处低位，写字楼供销走低，价格稳定；同时受限价因素影响，市场实际表现为部分区域新房二手

3.楼市动态：

调控加码，成交下滑，优惠增加

受市场严查、利率上浮等因素影响，市场信心下滑，单盘来访、成交同环比均呈现下滑趋势，开盘去化率走低；分区域来看，主城项目表现优于边郊板块。随着调控政策的持续从严，市场下行，项目销售如牛负重；一线房企普遍以增加优惠来进行降价销售带动销量；本土房企多借助本地资源及政府关系，采用降低门槛方式促进销量。

4.房企动态

万科：保命——“活下去”；恒大：降价——“特价房”；碧桂园：自我修复——“控速”；融创：严控拿地 以价换量；泰禾：内部优化调整

房地产市场调控效果凸显，市场趋稳，“金九银十”不再，房企纷纷采取内部优化降低成本、拿地趋谨慎、以价换量等措施应对市场变化。以恒大、碧桂园、融创为代表房企，推出分期、特价房、降价等营销手段，加速项目去化，加快回款。

随着外部贸易战深化，内部经济增长现疲态，货币政策转向中性偏积极，央行全年4次降准释放流动性，但对资金流向严苛；中央层面虽并无较多新政出台，但调控政策长期化常态化成共识。大环境影响下，行业资金紧张，房企普遍“钱荒”，拿地策略调整、土拍热度下降、流拍增多；同时房企开发资金对销售回款的高度依赖，致使以融创、恒大为代表的部分一线房企率先开启“优惠战”，并借助节日增加优惠促销跑量；购房客户更理性，项目去化降温现象普遍；项目调价、开盘低去化、优惠增加等手段下加剧市场拐点、加速下行预期。

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