|
这两天，万科董事会主席郁亮在内部例会上的一番讲话内容曝光，言语里是罕见的悲观：行业转折点实实在在到来了，未来三年万科要把“活下去”作为基本要求。 悲观的不只郁亮一人。融创掌门人孙宏斌也在一个月前，难得低调地喊出了“安全第一”。 两位大佬如出一辙的反应，源于政策环境和楼市近期出现的变化。而让所有房企人士更加坐立不安的是，万科和融创并不是孤例，他们面对的是同一个市场环境。 成都，也不例外。 1 9月入市2万套，还有1万在路上！ 20050套！这是整个9月截至今天之前，成都发放的预售房源总套数——如果按照月初房管局预发的3.1万套房源入市的节奏，任务完成了2/3！ 最后一周，算上今天共计6天时间，1.1万套新房源正在路上。要知道，整个8月，成都也就新入市8836套新房。 9月截至目前，新房房源环比增幅已达126%！也就是说，从9月7日-9月21日，成都以每天近1500套的房源供给加速入市。 满园房子关不住，乱楼渐欲迷人眼。 对于购房者来说，特别是有选择困难症的处女座、天秤座看来，心态也发生了彻底的扭转： 过去逛售楼部一副爱理不理的待遇，现在却成了上帝，从前期拿证满朋友圈预告，到建群一对一咨询，甚至连房协上如何报名都每一步标注的仔仔细细，就怕你嫌烦突然说放弃！ 过去七大姑八大姨抓着你就说谁谁家的儿子又买房了，慌得一比的你急得满城找房；如今的你，看个鉴盘帖留个言都是完全凭心情，说起去看房还经常懒心无常。 对于很多开发商来说，满眼的竞品楼盘，地段配套都很不错，关键价格还很诱人，想想今年的销售任务也是醉了。 9月摇号中签率较低的楼盘 龙泉大面，华润云庭脱精装卖清水，单价8400元/㎡起； 郫都综合体大盘鑫苑城，带精装的地铁房，均价9100元/㎡起； 中环内的电建洺悦府，精装均价1.3万元/㎡； 西三环边的亚洲十大超级豪宅金悦湾，清水卖出了1.1万的“白菜价”； 还有南门熬了两年的北大资源·颐和翡翠府，别墅卖出改善的价…… 2 保安保洁都能卖房的时代一去不复返 当然，有人吃肉，也注定有人喝粥。 过去喊一个保安、保洁都可以卖房子的时代，已经一去不复返了。 N先生是成都三环内一项目的负责人。年初，公司上上下下对这一项目都充满了自信，认为凭三环内这一地段，“在朋友圈发张海报就能轻轻松松把房子卖出去。” 于是，没有对产品做价值附加，没有任何营销动作，N先生所在的项目在8月取得了预售，结果有些意外： 百分之八十几的报名中签率，看起来还不错，但当现场真正选房的时候，有近一半的人选择了放弃，至今，剩下的房子都还在销售。 近3个月摇号中签率较高的楼盘 地产营销重新走上正轨的，还有代理公司。 发哥一朋友就是成都某代理公司的部门老总，年初，她发了一张新增代理楼盘的地图，22个新增项目，绕城以内只有3个，最南到了仁寿，最北到了绵阳！过去的大半年，她基本上都奔波在这些绕城以外的项目之间，光是油钱，一周下来就是好几百公里。每个项目逗留不了多长，车技倒是提高了不少！ 3 开发商“坐不住”了 “好行情，掩盖了房企内部很多问题；苦日子里，才倍感对昨日冲动的后悔。” 一位房企内部人士就告诉发哥，为了能更好地活下来，一些敏锐的房企自7月起就迅速作出反应，从拿地到定位，再到营销、利润控制，都重新作了调整。 新的策略主要是两方面，一个是控投资，减少投资；一个是快回款，加快销售。 反映在市场层面，最直观的感受就是近两个月房企明显加快了推盘节奏。 8月底，恒大率先在全国范围内打出“在售住宅全部89折优惠广告”，且首付可以分期支付。 另一动静大的就是在成都市场首个脱精装的华润。7月17日，华润云庭推出512套房源，均价8060～9300元／平米；9月19日，金悦湾256套房源拿到预售，清水单价从9903～12300元／平米。最新的消息是位于万象城旁的润府320套房源也有望在本周内拿证。也就是说，在2个月时间里，华润总共推出了房源超过1000套。 除此之外，急着跑量、不再追求更高利润的还有北大资源。 以2016年首次入市的北大资源·颐和翡翠府为例，开发商“捏”在手里两年的别墅产品，终于在本月初投向市场，清水价格12300～14000元／平米，甚至远低于周边的电梯高层的二手价格。 位于城东龙泉的改善盘紫境东来，从今年初就嚷着要拿预售，直到上周终于拿证，1.3万元的均价在刚需偏地的龙泉着实不便宜，但据称报名情况还算可以。除此之外，其位于城南新川板块的紫境府，据称也将有望于近期入市。 调控在见成效，市场在变，开发商也面临着新一轮的调整和应对！ 1. 对房企来说，拿地端的融资是整个项目运营启动的关键一环。事实上，本轮调控针对的也不仅仅是购房端，对企业融资的管控同样力度非凡。 比如，在公开市场发债的门槛提高，资管新规的正式施行，均对资金在金融系统内空转套利的行为施行了较为严格的监管，无异于给了房企沉重一击。此时，房企不得不去杠杆、降速度。 2. 借钱越来越难，越来越贵，营销回款成为企业活下去的战略支撑。而回款率的关键又在于旗下项目的去化率。能否抢先获得购房者手上为数不多的购房资格，把房子卖掉，仍然是房企当前最核心的问题。 3. 区域分化加剧，项目分化加剧。最好的区域，最好的产品，也必须依赖好的营销。可以预见，过去卖房不愁的时代，将逐渐会被产品为王的时代重新替代。增加项目的卖点，把控推盘的节奏、调整好项目的定价、做好圈层营销和推广，这些都重新变为主流。 对于老百姓来说，哪个房子质量更佳，名声更好，性价比更优，地段配套更完备，将成为未来相当长时间的一种买房常态。 购房者用脚投票，反映在楼市，就是中签率；反映在年底，就是谁还能保住年终奖。 开发商愁的时候，或许你就该笑了。 （来源：成都商报房产发布，欢迎关注原作者） |
- 关注天气:
