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去年楼市可以用“凄凄惨惨戚戚”来形容，表面上看，新开工面积、房企销售额、土地出让收入都在创新高，可市场气氛却变得风声鹤唳。 资本市场房地产债券违约、融资渠道不断收紧导致现金流急缺、土地市场蔓延流拍潮、楼盘去化率从下半年开始断崖式下跌，一切征兆似乎都表明，房地产的黄金年代已经一去不复返了。 具体到2019年，楼市又会如何演绎？我们不妨来看一份来自学界的调查问卷报告，也许能够指明未来的方向。 1月30日，腾讯金融科技智库发布100位经济学家问卷调查报告，分别对2019年的货币政策、债务水平、楼市投资、资本市场等几个领域做出预测，在房地产相关方面，有57%的经济学家认为房价不会下跌，认为房价下跌的有40%，仅3%的专家认为今年房价会发生分化。 如此看来，即便楼市出现了诸多走弱的迹象，大部分学者依然对未来房地产的前景充满信心。坦白说，57%这个数据有点出乎意料，这意味着大家仍然在用“周期思维”来看待楼市。 什么叫周期思维呢？很多人都以3年或5年为界，将房地产划分成牛熊转换的周期，表面上看来，如今市场跟三年前的气氛很相似，比如个别城市出现调控松动、房贷利率开始下降、房企融资难的问题逐步缓解，这被许多专家认为是楼市转暖的重要指标。 事实果真如此吗？有这么多力挺的专家，楼市是不是有救了？也许真理并不掌握在多数人的手中。 过去几年以来，楼市遍地开花的效应呈现蔓延之势，所谓的“价值洼地”都被挖掘了一遍，从一线周边的环京、环沪、环深，再到西南边陲小城西双版纳，还有北疆的丹东，包括各大省会城市，均在上涨之列。 炒完地铁炒高铁，炒完规划炒预期，浮躁的投机气氛下，整个楼市的估值水平都被迅速抬升，即便按专家们看重的周期理论，2018年是房价下跌的分水岭，2019年房价又怎么可能继续保持坚挺呢？ 有权威观点也在跟诸多经济学家的预期唱反调，社科院财经战略研究院、住房大数据项目组组长邹琳华日前指出，三四线楼市因为棚改货币化的退出与收紧，未来可能会面临釜底抽薪的境地，房价下行趋势很难改变。 所以，2019年房价是否下跌，并不取决了经济学家们的预测，而是楼市自身运行规律在起作用，如上文所说，当绝大部分中小城市房价都已经迈入下行通道，也就没有多少人能够独善其身，与其还在做着房价持续上涨的美梦，倒不如珍惜眼前，为以后脚踏实地的置业做好准备。 |
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