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来源 |楼市时评（zzlssp） 如何跑赢去年的北京楼市？不买房就对了，去年北京房子大部分是下调的； 如何跑赢今年的股市？不炒股就对了，今年99%的散户都赔的很惨； 如何实现人生的逆风翻盘？对中产阶层来说，有足够抵御风险的能力就够了。中产是最最容易被收割的群体。 而且，最关键的一点就是，中国当下其实没有真正意义上的中产阶层。这一代中产，大部分都是不堪一击的伪中产。 真正的有钱人，来源于父辈或者祖上财富的原始积累；而中产阶层，是来源于底层，真正的从一穷二白努力奋斗上去的，生来脆弱。 01 中产快速崛起的秘密 网络上有一批好事者，老拿着中产阶层买房说事，这就是对中产阶层有偏见了。好像买了一套房，就可以跨越阶层，走向人生巅峰一样。 可你看看，有哪个中产，是靠着买房成功跻身上流社会的？ 哪个中产，不是一边盘算着房价涨上去的纸面财富，一边勒紧裤腰带还更高的月供？ 16年以来，全国一二线城市的大部分区域房价翻倍。表面看，中产阶级的资产增加了，实际上，是中产阶级的负债增加了、风险增加了。 为了让大家更深刻的理解，我来做一个非常简化的楼市置换模型： 一线楼市的总价段大概有四个分类：
2000W以上的豪宅暂且不提，这里讨论，在另外三个总价段中，中产阶级扮演者怎样的角色。 假设刚需小A是三四线来北京工作的北漂，16年北京房价启动上涨（限购之前），为了在北京扎根，小A不得不通过六个钱包咬牙买入300W的上车盘，首付100W，负债200W； 小B，则是生了孩子需要初次置换的群体，拿着卖掉的300W，再加上100W左右的积蓄，买入800W的改善房，首付400W，负债400W； 小C，是二次改善群体，为了给孩子买学区房，卖掉800W的房子，加上积累的200W积蓄，买入2000W的学区房，首付1000W，负债1000W； 广泛意义来说，这三个人都是有房一族的中产阶级。但是分别代表着刚需、初次改善、二次改善的购房置换链。 在这个模型里，你会挖掘出许多隐秘的信息： 1、每条置换链上的楼盘总价，都是买家可以达到最大杠杆的极限； 2、从小A到小B、小C，存款积累的速度远远赶不上购房杠杆增加的速度； 3、事实上，牛市到来，房东都是连夜涨价的，小A、小B、小C为了赶快买，有可能连首付都是借的。 所以，最终得出的结论是，一旦房价上涨，大家一起加杠杆，用光全部积蓄抓紧完成置换。就怕不买还涨，以后再也买不起了。 表面上，是所有人的资产翻倍了， 实质上，是所有人的负债增加了。 这就是中国中产阶层资产最快速增长的秘密——增加负债。 这个逻辑看上去顺理成章，其实蕴含着非常大的风险。 02 是时候反思了 我们这一代中产崛起的最大原因，是赶上了发展的红利、人口增长的红利，长达30年的高速增长，已经足够让其他国家羡慕了。但是，过去凭借着高增长带来的种种利好，如今已逐渐不再，眼下更是到了新旧动能转换的关键时刻。 从大的方面讲，经济发展要从高速度转变成高质量，从人口红利转为技术红利；从小的方向讲，我们每个人都要接受从赚100块钱到赚80块钱的失落感。 过去30年，我们加杠杆买房，是赶上了国家经济高速发展的好时候，可一旦我们的收入不再增长，哪怕一点点财务危机，都会给我们带来巨大的隐患——手里的钱都换成了房子，没有现金只有负债，拿什么抵御风险呢？ 这一点，央妈早就多次意味深长的提醒过了—— 2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。 大白话就是：花钱悠着点，你们的负债增长太快了！ 房价涨的时候，是没有人在意这些话的， 现在楼市冷了，市场回归正常了， 请大家深刻的审视自己，问一问自己： 1、未来20年，你是要更激进的投资，还是以维持资产不缩水为第一诉求？ 2、未来20年，你是面临的赚钱机会更多，还是来自健康、教育、医疗的风险更大？ 如果都是后者，那么从现在开始，你需要端正一个态度：现金流比负债更重要。 举个例子大家就清楚了。 比如去年刷屏的某知名通信公司职工，年薪30万，深圳两套房，听上去非常光鲜。但第一套房是贷款买的，第二套学区房是第一套抵押出来的首付，同时妻子生二胎，不得不辞职照顾孩子。 这个家庭唯一的收入来源就是丈夫。而丈夫的全部工资加起来勉强维持现状。最后，丈夫因为离职风波，立刻陷入被房贷拖垮的窘境。 阶层的跃升，往往需要数代人的努力。 而一夜返贫，却和我们近在咫尺。 不要再去拼命的加杠杆背房贷，而是要通过合理的理财方式，即使不工作，每个月都有收入进账。 维持充裕的现金流，是确保阶层不向下流动的唯一手段。 03 租金高就是好房子 回到我最熟悉的房产上来吧。 当我们谈什么样的房子最值得买的时候，我们到底在谈什么？ 我们谈的不是学区、地段、户型； 我们谈的是，真正找到扛通胀、抵御风险的方式； 我们谈的是，即使涨的不多，但也不要亏钱的投资机会； 我们谈的是，除了买房，哪里还有唯一确定的翻盘机会。 从这些角度来说，没有比租金收益更重要的因素了。 赚租金，就是买一个租售比尽可能高的房子，长期收租。 面积小没关系，租客最爱一居室，房子稍微老点也没关系，租客管你房子老不老，装修过得去就行。但一定要近地铁，市中心，出门最好就看到超市。（但是也别太老，老到没有下一家接盘的地步） 这类房子，总价低，租金高。涨幅往往不能跑赢大盘。但是在房价下跌的时候，照样收租，租金还可能涨。尤其是房价不涨的时候，有可观租金收入的资产，是立于不败之地的。 所以，很多人问我房子要不要卖掉。我一个很重要的判断就是：你的房子租售比是多少？ 租售比=一年租金/房价，如果租售比大于3%，相当于，租30年，你的房子就回本了。所以这是一个很好的资产，没必要卖。更何况过去这些年，租金涨幅虽然比不上房价，但是一直在上涨，很少有租金腰斩的情况。 另外，如果你的租金差不多可以抵消月供。这种房子，也是可以闭着眼睛入的。这一定是价值还处于低估阶段的房子。 这个时候，或许有人会有疑问，北上深租售比才1-2%，按照上面的逻辑，岂不是北上深的房子都要卖掉？ 错了。北上深用来收租的资产，租售比是3%以上的，二三环内许多小户型都可以达到这个标准。而一般的租售比在1-2%的资产，是学区房、改善房，属于博取房价涨幅的资产。 如果租售比大于3%，没必要卖，可以收租， 租售比小于3%，可以卖掉置换。 租金还有另外一个好处：只要确定租金是可靠的，那么买入不必操心涨幅，获取租金一劳永逸。这种牺牲涨幅获取现金流的方式，是厌恶风险的稳健投资者的最爱。 如果商住租售比可以达到6%以上，那么也是一个很好的投资品。稳健的老年投资者，用房租来养老，其实也很好。但商住坑实在是太多，选择上需要慎之又慎。 04 复利是中产阶层的最好武器 因为杠杆和负债，我们实现了快速富裕， 也正是由于过多负债，绝大多数中产家庭，积蓄不多。 当长期结余维持在一个很低的水平线上，中产变成土豪的机会也就很渺茫了。 这也就是我为什么会强调大家重视租金。中产的最大优势是利用时间的复利——在绝不亏掉本金的前提下，保证每年都能获得稳定的收益率。 这句话听起来，是一句正确的废话，但绝大多数人没有真正理解它。 真正要做到复利，必须满足三个条件： 1、拥有充足的本金。前期已经存到足够的钱，而且有持续赚钱的能力，这是启动投资的第一步； 2、稳健的前提之下，持续获取风险低稳定的收益率也是一门大学问。比如基金定投、债券、房产租金等等，找到稳定的被动收入； 3、要有足够的耐心，学会延时满足。投资是一场人生的马拉松，不争一朝一夕，合理控制自己的欲望，把钱多用于投资，少用于消费。 当你满足了这三个条件，也就拥有了支撑资产延续的能力和经验，你才能够确保，在未来深刻变革的20年，可以把握住更多机会，乃至最终实现阶层的跨越。 版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。 |
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