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3月份房租环比上涨290元,北京租房进入旺季

时间:2019-04-01来源:互联网 作者:编辑 点击:
前言: 每年的3月份都是北京房屋租赁的旺季,节后返京人员和新学期开学都会带来非常多的新增房屋租赁需求。而每年这时候,房租如何变化成为社会关注热点。 根据安居客公布的数

前言:

每年的3月份都是北京房屋租赁的旺季,节后返京人员和新学期开学都会带来非常多的新增房屋租赁需求。而每年这时候,房租如何变化成为社会关注热点。

根据安居客公布的数据显示,3月份(截止到3月29日),北京市房租均价为4800元,较2月份房租均价上涨290元,环比增幅达6.43%。

另外,90后租房者快速崛起,对房屋环境、专属、安全性等方面的需求增加,以万科(02202-HK)泊寓,龙湖(00960-HK)冠寓为代表的房企长租公寓,在经历2018年的“低潮”后快速崛起,成为北京房屋租赁市场的新宠。

3月份房租环比上涨290元,北京租房进入旺季

租赁旺季到来,北京租金开始“涨”

从北京租金历年波动规律来看,每年的3月、7月和8月都是一年中的租房旺季,无论是房租还是成交量都达到一年中的高点。

以我爱我家北京公司普通租赁交易数据(不含长租公寓)为基础进行统计,截止3月20日,2019年3月中上旬北京的普租交易量已较2月全月增长27.11%,均价为75元/月/平方米,较2月上涨1.24%。

当然,如果考虑到长租公寓项目,这个上涨的幅度还会更大。

根据我爱我家研究院披露的数据,今年春节过后至3月中上旬(即2月11日-3月20日)的38天里,仅在北京地区,房屋租赁交易量就环比节前38天上涨了118.45%。

但在租金水平方面,今年节后38天的平均租金为75.5元/㎡·月,环比节前38天仅小幅上涨0.16%,基本持平,这与过往几年春节前后1.5%以上的涨幅相差较大。

在交易量较大的11个区县中,春节过后38天平均租金较节前环比上涨最大的是顺义区,涨幅为6.30%,其他涨幅超过1.5%的还有大兴区、海淀区、通州区和东城区。

租金下跌地区则有朝阳区、丰台区、石景山区和昌平区,跌幅分别为1.30%、1.23%、0.90%及0.34%,其中朝阳区、丰台区、昌平区都是北京租赁交易量较大的区域,它们的平均租金下滑带来了今年节后北京整体租金水平的稳定。

当然,在朝阳区、丰台区某些特定地区,房租上涨态势依然明显。

除去习惯“房租每年都涨”之外,越好的地段房租越贵之外,随着长租公寓的兴起,“房租涨价越快”已经成为北漂们新的共识。

随着长租公寓的发展,以及租房市场的日渐完善,房屋租赁资源日趋集中,特别是2018年爆出的一些公寓运营方高价收房,价格圈地,更是让提升了房屋租赁市场的整体价格。

原来多付出时间、精力,就有可能找到一套各方面都合心意的房子,现在不行了,只有多花钱,才能找到好房子。

此外,值得注意的是年轻租客数量明显增加。他们对对房源位置、装修标准,以及居住环境都有要求。这其中,定位“城市生活”主题的公寓房源,成为了年轻租客们的最爱。

90后租客占比增加,可接受租金价格下滑

根据我爱我家公布的数据,2月分,北京房屋租赁市场的租房客户群体,年龄结构出现较为明显的变化:

70后客户占比16.93%,环比减少了2.68个百分点,80后客户占40.67%,环比减少了2.46个百分点。反倒是90后占比开始上升,90后客户占29.56%,环比增加了3.9个百分点。其他年龄层客户占比12.84%,环比增加了1.24个百分点。

从租客地域来看,北京籍租客占比为24.18%,环比减少了0.59%,而非京籍租客占比则上涨为75.82%。其中,河北籍租客占比最高,占比14.77%,其次为山东、黑龙江等。

从整体来看,北京房屋租赁市场出现了“租客年轻化”与可承受租金下滑的两大走向。

换言之,北京租房市场的需求端可接受房租价格出现了较大下滑,而房源供给端的房租价格并没有相应的下调,甚至有些房源的租金价格出现上调。

禾略中国某高管认为,出现这种情况的原因可能有两种。一个是北京地区一些行业发展呈现下行趋势,例如某些互联网技术企业,导致租客可支付租金能力下滑;另一个则是北京新增租客的消费能力出现下滑,支付不起高房租。

禾略中国提供的一组数据印证了这一现实。数据显示,自2018年10月至2019年3月,北京租房人群的心理预算价位直线下滑,从可以接受103元/平方米下降至87元/平方米。而在相同的周期内,市场实际供给房屋租金则微涨了约1元/平方米。

当然,由于内地经济整体呈下行趋势,北京之外,上海、深圳等一二线城市的租客心理可接受价位均出现下跌,低于市场可租赁房屋的价格。

不过,目前的北京房租价格仍处于高位。禾略中国数据显示,与2018年同期相比,3月份北京房租的单位面积租金仍有约10.5%的涨幅。对于北京房屋租赁市场而言,眼下最大的问题是,当经济呈下行趋势时,租客收入增幅无法支撑起房租的进一步上涨。

“25”概念被提出,房企长租公寓成新宠

值得关注的是,随着租客年轻化,一线城市房屋租赁市场,“25”概念越来越受到重视:25岁、25平方米、25%的租金收入比……

长租公寓品牌“V领地青年社区”日前发布报告称,2018年15城白领收入近三年复合增长率平均值约为8.0%,租客们的租金承受力在不断上升,租赁产品消费呈升级趋势。

年轻租客们在自身经济实力允许的情况下,也愿意承受适当的房租来维持生活品质。私密性好、配套全、安全、个性化服务、社交成本低的长租公寓正在成为年轻人租房“刚需”。

这其中,万科泊寓、龙湖冠寓为代表的房企公寓运营商打造的2000-4500元/月的中低价位产品,与庞大的95后年轻租客收入相适应,获得了较高的认可。

据统计,2018年,龙湖冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%。其中,开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%,开业超过六个月的项目出租率高达87.4%。

与之相比,2018年,万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约为92%,比龙湖冠寓还要搞4.6个百分点。

事实上,2018年年末,随着“限价令”结束,长租公寓价格再次呈现出上涨态势。不过,随着“租房贷”受到限制,市场价格已经很难会出现去年快速上涨的情况。

在“房租贷”受限后,一些实力更强的房企长租公寓项目得到较快发展。相应地,万科等房企也逐步加大房屋租赁业务的投入,甚至将租赁定为核心业务。在为租客提供服务体验更高的租赁房源外,也在加紧抢占更多的市场资源。

结语:

我爱我家市场研究部预计,随着赴京务工人员的逐渐增加,北京房屋租赁市场将迅速进入旺季。进入3月份,随着租房需求的增加,交易量及租金价格将进入上行通道。

对于年轻的90后租客群体而言,通过一些交易可靠的房企长租公寓及时找到合适的出租房源是最佳的选择,尽量规避房屋租赁市场的旺季涨价潮。

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