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2019年1月11日，广州–世邦魏理仕今日发布《2018年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。 2018年广州商用物业市场向好，优质写字楼租金涨幅10.7%，创2011年以来的租金最高涨幅纪录。全市尤其是珠江新城供应的减少，以及压抑多年的租金增长水平都促成了租金的加速增长。与此同时，优质商业物业及优质仓储物业市场均在本年迎来供应高峰，且均位于非传统核心区域。对于商业而言，供应的增加为品牌在广州的拓展带来机会，也对那些与社区商业引入的商业差异不显著的核心商圈带来挑战。而新兴的仓储区域表现分化，南沙区位于粤港澳大湾区腹地，既有港口、交通区位的先天优势，又有自贸区的政策加成，仓储需求前景看好，是未来热门的仓储区域之一。 优质写字楼市场：空置率创多年低位 租金增长7年内最高 2018年仅有三个项目落成，其中两个项目位于琶洲，一个项目位于非核心区。全年总供应量24.3万平方米，相较前三年的平均值下降66%。得益于活跃的市场表现，全市空置率同比下降1.8个百分点至5.7%，创下自2000年有记录以来的新低。 从租户表现来看，年内录得的成交中，房地产建筑类公司居需求首位。多个开发住宅项目的开发商升级或扩张办公面积，录得多宗大面积成交，平均租赁面积超过1,500平方米；其次分别为金融服务、TMT和第三方办公服务运营。从成交的类型来看，升级租赁成为主要活动，占比接近50%，其中TMT的成交中，在非优质写字楼升级的占比更是接近六成。 共享办公表现活跃，多个品牌继续布点，更有富空间（FUNWORK）、WeWork等运营商首进广州。核心商务区内可租面积的持续减少，使运营商将目光投向购物中心、创意园区或商务区周边的写字楼等多种形态的物业。 在供应量减少和加速空置面积去化的推动下，全年租金增长达到10.7%，为自2011年以来的峰值。其中，2018年前三季度的租金增长较快，增幅达到9.2%，下半年逐渐受整体经济影响，租金的增长有所放缓。从区域来看，琶洲和珠江新城的增幅带领全市，分别录得16.8%和11.8%。 世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“未来半年，预计将有44万的新增供应，分布在琶洲、珠江新城和金融城。其中单一业权的楼宇预租情况较为理想，全市空置率仅小幅上扬。总体租金继续向上攀升，但增幅不及2018年年初的预期。中长期来看，琶洲和金融城的供应逐渐落成，为企业的扩张和升级提供可用空间，进一步推升区域的热度、加强行业聚集。” 优质零售物业市场：市区商场积极调整，新兴商圈供应井喷 广州全年共有10个项目共81.3万平方米优质商业面积投入市场，供应量创自2003年有记录以来之最。过半的项目都在第四季度交付，并且仅有一个项目位于老四区的核心商圈，其余均分布在白云、海珠、荔湾及番禺的新兴及社区商圈。除此以外，延续上一年的趋势，年内市区继续由于大面积主力租户调整，带来空置的增加。但得益于新开业商场理想的租户进驻水平，全年净吸纳量达到70.6万平方米，空置率仅较上一年微升0.5个百分比至年末的8.0%。 租金方面，上半年租金环比增长较快（2.1%），下半年租金变化不大，全年租金增长2.0%。其中，天河路以及白云次级商圈都录得租金的年度涨幅，分别为3.4%和6.0%。 零售租户方面，受知名购物中心的带动，珠江新城是除了天河路商圈以外，对国际轻奢品牌吸引力最强的区域，年内看到多个国际服饰品牌扩张，开设首店或第二家店铺。而尽管快时尚品牌扩张放缓，但其副线却录得在这两个天河商圈的拓展。另外，年内最活跃的零售品类是包括新兴电子产品以及智能汽车为代表的科技类零售，以及来自线上的新型展示及零售业态。 餐饮方面，休闲饮品类仍然拓展积极，但单品店的扩张从下半年开始出现放缓，其新品牌的出现以及已有品牌的新开店都有减少迹象。另外，今年餐饮的亮点还在于大型传统中餐，为适应购物中心的硬件条件而进行变革，衍生出一些专为购物中心定制的副线品牌。 世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示：“未来半年，广州将有三个优质商业项目约26万平方米的新增供应，分布在白云、萝岗和花都区，均在非核心商圈。供应较2018年下半年减少一半，大部分项目预租理想，且市区处于调整期的项目也有望在未来半年完成，预期空置率将回落。 展望更长期，广州潜在供应有持续增长的趋势，来源包括地铁枢纽综合体的规划以及批发市场的转型。目前广州地铁新一期的在建/待建线路中，已规划的地铁上盖枢纽综合体数量超过30个，大多分布于市郊，大部分将预留商业配建，成为广州未来数年潜在的商业供应。另一方面，市内批发市场转型也将为市区带来一定的供应量，旧有批发物业增加餐饮、零售及体验类品牌，新建物业增设零售部分以及待开发物业转变为零售物业，这种批发型物业的转变，过去两年在越秀、白云和番禺都有相关案例发生。批发物业的变化是广州第三产业转型升级，以及产业转移的缩影。对零售市场而言，由于大部分的新增物业将出现在市郊及非核心商圈，这些供应将带来已有商圈的地位变迁，竞争更激烈的同时也引入更多样的运营商，广州商业市场很快将迎来百花齐放的时代，对消费者和品牌而言都将是利好。” 优质物流设施市场：供应量为近年来高峰 工业土地方面，全年共录得355万平方米的土地成交，其中录得多宗20年年限的地块出让，可预见工业土地供应方式、年限等方面更具弹性。另外，挂牌的多宗工业用地都要求竞得人发展智能机器或新能源汽车等行业，一些相关的企业也在寻找研发物业或厂房。这些新兴产业对工业物业的需求显著增加。 物流设施市场方面，2018年全市录得5个项目入市，供应量共计35万平方米，同比增长226%，为自2003年有记录以来的峰值，新供应分布在从化、花都和南沙。传统核心区广州东部的空置率仍然维持低位，部分非核心区的去化较慢，推动空置率同比上升5.1个百分点至年末15.0%。 全市平均租金全年上升3.5%至每月每平方米36.9元。其中黄埔和增城的区域租金增长引领全市，全年至5.0%。 全年来看，总体需求平稳，需求以第三方物流和零售商为主，录得多宗成交。下半年，周边城市如东莞、佛山等地，电商的扩张有所放缓，预示着此类租户的整体需求增长势头或将短期回落。 世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“未来半年，广州南沙和从化都将有仓储物业落成，总面积约4.3万平方米。新增供应项目体量不大，广州地缘优势明显，将继续吸引租户的目光，随着现有项目的去化，空置率将有轻微改善。然而市场总体需求仍有放缓迹象，租金增长受限。未来3年，全市供应量较2018年的峰值逐渐回落，而超过八成的新增面积将位于南沙，在大湾区的交通枢纽地位优势和自贸区效应带动下，南沙仓储物流的优势将进一步凸显。” 投资市场：湾区规划及基建，利好市场关注广州投资市场 2018年广州全年大宗成交金额为187亿元人民币，总成交金额较2017年减少27.3%。撇除二手地块成交以后，物业成交中45%以上的成交金额来自于写字楼物业，40%来自于综合发展物业。虽然年内大宗交易成交金额受经济环境及银根状况影响有所下滑，但对大湾区新规划的预期，以及港珠澳大桥和广深港高铁的开通，让粤港澳大湾区这个概念成为年内投资的热点。而广州作为区内主要的经济体，无疑是国内外投资者重点关注的城市之一。另外，广州写字楼供应高峰刚过，租金加速增长，在国内主要城市中租金表现亮眼，也同样引起投资者的注意。 政策方面，季末广州市住房和城乡建设委员会出台意见，允许17年“330政策”出台前取得地块的商服地块出让给个人。由于此前政策规定所有商服物业仅能由法人购买，对商服物业，尤其是商用公寓市场有较大影响，但对写字楼销售影响有限。因此，这次政策的放松，将缓解公寓销售去化慢的局面，但对写字楼销售的利好则不太显著。并且，330政策后出让的商服地块所建成的项目，仍然仅能出售给法人，显示政府对于商服项目的调控方向仍没有本质的改变，商服物业仍然需要按照规划用途开发和销售。 世邦魏理仕广州资本市场部高级经理宋涛表示：“展望未来半年，受益于供应低谷，预期广州优质写字楼租金表现仍将继续坚挺，在国内大部分主要城市中表现亮眼，将获得投资者青睐。而银根的松动预期也将利好投资市场。” |
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